DÙ THẮNG THUA THÌ TUI CŨNG CỐ GẮNG LÀM HẾT SỨC MÌNH!
Hoàn thành trách nhiệm với chính trách nhiệm của mình.
————
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
—o0o—
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 3 năm 2023
THƯ GÓP Ý
V/v góp ý về Dự Luật Đất Đai 2023
Kính gửi:
– Quốc Hội Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam
– Chính Phủ Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam
– Bộ Tài nguyên và môi trường
Thông qua hộp thư điện tử của Chính Phủ góp ý về Dự Luật Đất Đai 2023, tôi có một số nội dung góp ý như sau:
1. Vấn đề thu hồi đất:
1.1. Tại khoản 1, Điều 78, Chương VI, Thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích Quốc gia, công cộng cho phép Nhà nước thu hồi đất để làm dự án công trình đầu tư công hoặc dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư, dự án do Quốc hội chấp thuận chủ trương đầu tư,… dự án tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư.
Hiện nay, trên 70% số đơn khiếu kiện, tranh chấp là về lĩnh vực đất đai. Nếu không quy định rõ tiêu chí các dự án vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội, mục đích công cộng quốc gia, thì dự án nào cũng có thể xếp vào loại này, dẫn đến nhiều hệ lụy. Nếu Nhà nước đứng ra thu hồi đất để phục vụ cho các dự án thương mại của các doanh nghiệp thì sẽ không nhận được sự đồng thuận của cộng đồng dân cư, gây mâu thuẫn xã hội, khiếu kiện kéo dài, dễ dẫn đến sai phạm.
Phải cụ thể hóa dự án là dự án gì, tính chất như thế nào… cần được Luật hóa rõ ràng. Đại Biểu Quốc Hội cũng là người, người cũng có đúng sai, tham lạm,… Vậy, nếu Quốc Hội chấp thuận chủ trương cho những dự án thương mại mang tên gọi mỹ miều “Phát triển Khu Đô Thị Mới” như Khu Đô Thị Mới Thủ Thiêm tại TP. Thủ Đức – Tp.HCM thì, người dân tại nơi bị quy hoạch dự án thu hồi đất làm sao có thể tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ khi có cấu kết tham nhũng giữa doanh nghiệp được giao đất làm dự án và cán bộ Quản lý đất đai, nói cách khác là người đại diện Nhà nước quản lý đất?
“Bên cạnh đó, đối với việc bồi thường khi thu hồi đất, dự thảo đưa ra khái niệm “giá thị trường”, nhưng chưa xác định được rõ “giá thị trường” là giá nào, vì giá đất có thể biến động rất nhanh, đặc biệt khi có dự án liên quan. Chưa xác định rõ cơ quan nào đứng gia xác định giá thị trường, trong khi thực tế bảng giá đất của các địa phương đều không sát với giá thị trường. Vì vậy, việc bồi thường theo giá thị trường là việc rất mơ hồ, khó xác định chính xác, nên trong quy định tại dự thảo là chưa đảm bảo khả thi trong áp dụng thực tế” (TS Nguyễn Quân – nguyên Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ)
Một ví dụ cụ thể cho lập luận này:
Tại Dự án Khu Dân Cư Long Tân thuộc xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai có Dự án khu dân cư Long Tân 125 ha. Dự án này được thuận Chủ trương Đầu tư của Chính Phủ, được Phó Thủ Tướng Trịnh Đình Dũng phê duyệt năm 2017 và đã được Hội Đồng Nhân Dân tỉnh Đồng Nai thông qua. Xét về Luật, một dự án được Chính phủ thuận chủ trương là đã đủ điều kiện để thu hồi đất, trường hợp này còn được Hội Đồng Nhân Dân cấp tỉnh thông qua nữa. Nhưng, Dự án này phục vụ ai, phục vụ cái gì, làm gì… mới thật sự quan trọng.
Đây là Dự án khu dân cư, phân lô bán nền, một dự án thương mại thật sự. Nhưng, vì dự án thương mại này đã được thuận chủ trương của Chính phủ, đã được HĐND tỉnh Đồng Nai thông qua, do đó, người dân đã phải nhận một mức đền bù mà họ cho rằng vô cùng thấp thấp, đã xảy ra những vụ cưỡng chế và dân tình oán thán. Dân chịu không nổi, nhiều người khiếu kiện, nhiều người chấp nhận đền bù bất hợp lý, cắn răng cầm một khoản tiền nhỏ ra đi.
Lý do để Chính Phủ thuận chủ trương đầu tư Dự án này là tạo nguồn vốn bồi thường cho người dân bị thu hồi đất ở Dự án Đường vành đai 3. Tức là, chính quyền quy hoạch đất ở khu A để làm đường, nhưng lại không có tiền bồi thường cho người dân sinh sống ở khu A, cho nên chính quyền lập dự án thương mại ở khu B, giao cho doanh nghiệp bán kiếm tiền để bồi thường cho dân ở khu A? Quy hoạch một khu mà người dân ở cả 2 khu mất đất! Và, dự án thương mại tại khu B được rao bán với giá… trên trời.
Chủ đầu tư (doanh nghiệp) được Chính quyền địa phương nhiệt tình giao đất, cưỡng chế đất của dân giao cho Doanh nghiệp. Bên cạnh đó, ngân sách thu vào từ động tác giao đât cho doanh nghiệp này lại quá bèo bọt. Sau đó, báo đăng, doanh nghiệp được giao đất nợ tiền sử dụng đất, dự án trì trệ…
Như vậy, chủ trương thu đất khu B tạo vốn để bồi thường cho dân khu A do Chính phủ thuận chủ trương đầu tư có đúng hay không? Ai là người chịu trách nhiệm nếu nó sai?
Cho nên, đề nghị Luật Đất đai đưa các Dự án thương mại quy định tại mục a khoản 3, mục a khoản 4 điều này (Dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở thì chỉ thu hồi đất để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất) không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đây là giao dịch dân sự giữa chủ đầu tư dự án thương mại và người dân sở hữu quyền sử dụng đất tại khu đất nằm trong dự án đó, vậy thương lượng theo Luật Dân sự và các điều 49, 50, 51, 52, 53 dự luật này sẽ hợp lý hơn.
1.2. Đối với Dự án tạo Qũy đất do Nhà nước đầu tư: Tại TP.HCM có Công ty cổ phần Phát triển và Kinh doanh Nhà (HDTC), Công ty phát triển nhà Quận 2, Công ty phát triển nhà Thủ Đức… những công ty này có phải đang tạo Qũy đất không? Kết quả ra sao?
Nếu giao quyền lực thu hồi đất vào tay những cá nhân (đại diện Chính quyền) quản lý đất sẽ rất dễ xảy ra tham nhũng, và mang đến những bất công cho người dân có đất bị thu hồi. Điều này đã và đang xảy ra, hàng ngày.
Mục b khoản 1, khoản 2 Điều 112. Dự án thu hồi đất để tạo quỹ đất quy định các dự án tạo quỹ đất gồm: “Dự án thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 78 của Luật này.
2. Dự án thu hồi đất để tạo quỹ đất sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư thì đưa vào danh mục dự án thu hồi đất trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.”
Huống hồ, căn cứ khoản 1 Điều 115 Quy định về Phát triển Qũy đất thì: Tổ chức phát triển Qũy đất là đơn vị sự nghiệp công hoặc Doanh nghiệp cung ứng sản phẩm, dịch vụ công ích do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ trực thuộc Ủy ban Nhân Dân cấp Tỉnh được thành lập theo Quy định của Pháp Luật.
Hiện nay, phần lớn các doanh nghiệp này đã được cổ phần hóa, là những doanh nghiệp đại chúng, công ty cổ phần… và đã không còn cái gọi là “100% vốn nhà nước”, các doanh nghiệp này cũng đầu tư dự án thương mại, cũng bán giá trên trời, cũng đang bị điều tra trốn thuế, buôn lậu, cũng đầu tư bất động sản nước ngoài… có khác gì các doanh nghiệp bất động sản hiện đang hoạt động trên thị trường. Vậy, tại sao các doanh nghiệp “tiền thân là doanh nghiệp nhà nước” này lại được ưu ái giao phó nhiệm vụ phát triển quỹ đất?
Nhà nước quản lý đất đai, nhà nước không buôn bán bất động sản.
1.3. Điểm d, Khoản 2, Điều 78 cho phép thu hồi đất để làm Dự án xây dựng tôn giáo.
Theo các lập luận và dẫn chứng ở trên, chỉ nên cho phép thu hồi đất không phải là đất ở. Nếu là đất ở thì chủ đầu tư phải thương lượng với người dân đang sở hữu quyền sử dụng đất.
Việc tôn giáo là của Tôn giáo, nhà nước chỉ nên hỗ trợ chứ không nên trực tiếp can thiệp vào việc quy hoạch cơ sở thờ tự, xây dựng cơ sở tín ngưỡng của họ.
Ví dụ cụ thể như sau: nếu có dự án xây dựng chùa Phật giáo ở khu vực Thiên chúa giáo, nhà nước đứng ra thu hồi đất sẽ gây ra xung đột tôn giáo, xung đột xã hội. Ngược lại, xây nhà thờ ở khu vực đạo Phật cũng sẽ gây ra những chia rẽ nặng nề trong xã hội.
1.4. Điểm e, khoản 2, Điều 78 quy định Nhà nước được thu hồi đất để làm dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng.
Tôi cho rằng cần có phân biệt cụ thể giữa công lập và dịch vụ, và loại đất bị thu hồi cũng không phải là đất ở. Hiện nay, khi một huyệt mộ tại một địa điểm đẹp có giá ngang ngửa với một căn biệt thự, hay bằng cả gia tài một gia đình mà cả đời không chạm tay vào được, thì Quy định này vô hình chung đã tạo ra những cơ hội tham nhũng lớn, nếu cán bộ quản lý có lòng tham, mượn quyền lực quản lý thu hồi đất, cưỡng chế đất cho Doanh nghiệp lập dự án đối với loại hình dịch vụ này.
1.5. Tại các Điều quy định về trình tự thu hồi đất từ Điều 82 đến Điều 87, luật đã không đề cập đến việc tạo cơ hội cho người dân được quyền thương lượng về giá, về quyền lợi khi bị thu hồi đất, quyền được bảo vệ tài sản của mình.
Cụ thể tại Điểm e, khoản 3, Điều 85 quy định Trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích Quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích Quốc gia, công cộng: lấy ý kiến người dân, tiếp thu, giải trình ý kiến, thuyết phục vận động…….Nếu người dẫn vẫn không đồng ý thì bước cuối cùng sẽ là Cưỡng chế (điểm d, khoản 3, Điều 85 của Dự Luật này).
2. Về vấn đề Bồi Thường
Tại khoản 2, Điều 89, Chương VII Quy định về Bồi thường, Hỗ trợ, Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất: Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Tại khoản 1, Điều 94 của chương này cũng cũng có quy định khi Nhà nước thu hồi Đất Ở thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng đất khác với đất bị thu hồi nếu người có đất bị thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất.
Tuy nhiên hai điều trên sẽ vô cùng khó thực hiện, hoặc nhìn nhận thực tế khách quan là không thể thực hiện được khi vướng những Quy định trong chính Dự Luật này, nếu nó thật sự thành Luật. Cụ thể như sau:
Tại khoản 2, Điều 188 quy định về Đất ở tại nông thôn: Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho cá nhân làm nhà ở tại nông thôn.”, và khoản 4, Điều 189 quy định Đất ở tại đô thị: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.” Tức là, diện tích đất ở được bồi thường bằng đất ở sẽ bị giới hạn bởi hạn mức đất ở được giao, hoàn toàn không phù hợp với điều 89 và 94 đã nêu ở trên.
Trong một bộ luật mà các điều khoản phủ định nhau thì bộ luật đó không thể có hiệu lực pháp lý!
3. HỆ THỐNG THÔNG TIN
Quy định về Hệ Thống Thông Tin Đất Đai Và Cơ Sở Dữ Liệu Đất Đai từ điều 159 đến điều 164 thuộc Dự Luật này có nhiều điểm chưa thỏa đáng và chồng chéo lên nhau. Cụ thể:
– Khoản 4, Điều 161: Nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin cơ sở dữ liệu Quốc gia về đất đai được thực hiện theo quy định của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường. Quy định gì? Quy định thế nào? Cụ thể ra sao? Trong khi chính trên trang Cổng Thông Tin của Bộ Tài Nguyên Môi Trường liên tục trong nhiều năm không cập nhật đầy đủ thông tin doanh nghiệp gây ô nhiễm môi trường?
– Điểm c, Khoản 6, Điều 161 quy định Tổ chức và cá nhân không thuộc quy định tại điểm a và điểm b khoản này có nhu cầu khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai phải được sự đồng ý của cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai theo quy định của pháp luật; Quy định của Pháp Luật là quy định gì, cụ thể ra sao? Và khi tổ chức, cá nhân không thuộc quy định tại điểm a và điểm b của khoản này bị hạn chế quyền truy cập thì làm sao gọi là minh bạch công khai. Ví dụ khi một người dân ở Tp.HCM muốn mua một căn nhà ở Hà Nội thì truy vấn pháp lý, quy hoạch ra sao? Người dân ở Vũng Tàu muốn biết hay muốn giám sát tình hình quy hoạch giải tỏa hay cưỡng chế của đồng bào mình tại Bình Dương phải làm sao?
Và điểm này lại mâu thuẫn với điểm tiếp theo thuộc chính khoản này, điều này, cụ thể là Điểm d, khoản 6, Điều 161: Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân được tiếp cận, khai thác thông tin dữ liệu về đất đai. Khuyến khích các tổ chức cá nhân phản hồi, cung cấp, cập nhật thông tin cho cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; Bị giới hạn quyền truy cập thì thì theo dõi, phản hồi, cung cấp, cập nhật thông cho cơ sở dữ liệu Quốc gia về đất đai bằng cách nào?
Cho nên, để minh bạch hóa thông tin, giảm thiểu tham nhũng từ vặt cho tới lớn, tăng quyền giám sát cho Chủ sở hữu (toàn dân) cần có quy định cụ thể về việc thành lập một cổng thông tin chung chứa dữ liệu về đất đai mà bất kỳ người dân nào cũng có thể truy cập tìm kiếm thông tin được. Có thể giữ quyền riêng tư của người dân có nhà đất bằng cách ẩn danh nhưng phải thể hiện rõ thông tin về nhà, đất, loại đất, quy hoạch, Quyết định quy hoạch…… chỉ cần vài cái nhấp chuột có thể truy cập pháp lý tốt nhất về đất đai, quy hoạch, giải tỏa đền bù, thu hồi đất…
Cần luật hóa cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, tất cả các thông tin quyết định giải tỏa, đền bù, thu hồi đất, cưỡng chế… các dự án, quy hoạch… công khai, minh bạch, có hướng dẫn đầy đủ để người dân biết đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình đối với tài sản chung là đất đai được quản lý bởi nhà nước mà người dân đang hoặc sẽ nắm giữ quyền sử dụng đất.
Kính thư!
Công dân Nguyễn Thị Thùy Dương
Địa chỉ: …xxxx, phường Bình Trưng Đông, Thành phố Thủ Đức, Tp.HCM
——
Nguyễn Thùy Dương gửi lúc 23h 16 phút ngày 15-03-2023
