Anh Chu
Lâu lười suy nghĩ nên chỉ tham gia group qua comment. Hôm trước có một bác thách thức là Luật đất đai sửa đổi đang kêu gọi toàn dân góp ý đấy, sao không góp ý đi. Nghĩ mãi chẳng biết góp cái ý kiến gì vì nếu góp thẳng thắn và đúng đắn thế nào cũng bị quy kết. Đành dùng thực tiễn khách quan để có một góp ý nhỏ mang tính kỹ thuật, anh em trên group xem có đúng không, rồi bình loạn theo kiến thức cũng như thực tế mình biết.
Năm rồi, tôi có chút kinh nghiệm bán một mẩu đất. Trong hợp đồng mua bán được thực hiện thông qua công chứng chuyên nghiệp (tất nhiên là 1 giá đàng hoàng) tôi thấy có phần thuế thu nhập cá nhân 2% của người bán (không được thấp hơn khung giá đất do UBND tỉnh quy định) + phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng, phí cấp sổ đỏ, phí trước bạ. Tức là, người bán phải có trách nhiệm đóng thuế thu nhập cá nhân trên giá trị hợp đồng. Gọi là “thuế thu nhập cá nhân” chính là điểm tôi thấy phải bàn cãi và góp ý vì kiểu gì tôi cũng chuyển cái thuế này sang túi người mua trên hợp đồng có công chứng. Lý do là tôi cũng đã có kinh nghiệm mua nhà ở nước ngoài và tôi thấy gọi như vậy là đánh lận con đen, tráo khái niệm. Hãy bắt đầu bằng kinh nghiệm mua nhà ở châu Âu. Ở châu Âu, thị trường bất động sản trước hết rất minh bạch, thông tin rõ ràng và có thể nói là chuẩn mực. Khi mua nhà (với tư cách cá nhân chứ không phải công ty buôn bán, phát triển bất động sản), mọi chi phí liên quan (thuế, phí) là do người mua phải chịu vì họ là đối tượng muốn chiếm hữu, còn người bán họ chỉ quan tâm cầm về được bao nhiêu tiền, và tuyệt đối không phải là đối tượng bị đánh thuế tư hữu. Điều này, xét trên quan điểm thị trường và luật học là hợp lý và đúng đắn. Tùy thuộc vào từng thời điểm, hay kiểu loại bất động sản (mua nhà đầu tiên để ở hay nhà thứ 2 để đầu tư) mà thuế, ở đây gọi là thuế có thể khác nhau. Nếu là nhà mới thì nó sẽ là thuế VAT (trung bình 21%), nếu là nhà cũ thì nó sẽ là thuế đăng ký (từ 6 đến 12% tùy thuộc đó là căn nhà đầu tiên hay nhà thứ 2). Người bán, trường hợp là tư nhân, hoàn toàn không phải trả bất kỳ một loại thuế nào khác. Kể cả họ đã “lời” ra được bao nhiêu tiền do căn nhà tăng giá. Tại sao vậy? tại vì sẽ không công bằng nếu gọi tiền bán nhà là một phần thu nhập cá nhân phải đóng thuế. Nghe có vẻ vô lý nhưng đó là một thực tế vì chuyện gì xảy ra nếu người bán nhà muốn đổi sang nhà mới và dùng hết tiền bán nhà cũ để mua? anh ta đâu còn thu nhập nữa để gọi đó là thu nhập chịu thuế. Thế nên, chính xác nhất, thuế này phải áp vào người mua nhà, là chủ thể sở hữu mới của bất động sản. Nếu là nhà mới (hàng hóa mới tinh) thì gọi nó là thuế VAT là đúng và người bán là các công ty bất động sản sẽ hạch toán thuế VAT như mọi hàng khóa khác. Nếu là nhà cũ thì gọi đó là thuế đăng ký chuyển nhượng (không phải mức thuế VAT lần đầu). Nó giống hệt như khi mua bán một chiếc ô tô mới hoặc cũ. Chính vì thế, tôi góp ý rằng trong Luật mới, thay vì gọi “thuế thu nhập cá nhân”, thì hãy gọi là “thuế mua bán bất động sản” (nhà hoặc đất). Nó sẽ hoặc là VAT 5 hay 10% cho nhà mới, hoặc 2% cho nhà đất đang có như hiện nay, và người mua là chủ thể của loại thuế này.
Mọi sự việc, sự vật trong xã hội cần chính sách luật pháp điều chỉnh phải được gọi tên một cách đúng đắn, rõ ràng thì các chính sách, luật pháp liên quan mới trúng và đúng. Luật pháp thì đừng nên “nói dậy mà không phải dậy” kiểu anh Hai nam bộ. Các bạn có thể tham khảo biểu đồ dưới đây về các loại phí, thuế khi mua bán nhà đất ở Việt nam.
Nếu vậy phải đồng bộ việc xác định nguồn tiền hợp pháp, kiểm soát dòng tiền vào ra NH và giao dịch bắt buột phải thông qua NH. Nếu không tình trạng đầu cơ nhà đất càng tăng vì lợi tức tăng. Trước đây có qui định thuế thu nhập cá nhân trên chênh lệch mua bán là 25% lợi nhuận nhưng không kiểm soát được dòng tiền nên đành đổ đồng 2% cho dễ tính.
https://www.facebook.com/groups/778019953000802/permalink/1381221032680688/
