Luật sư
“Phòng camera lại bị họ chiếm rồi”, tin nhắn trong nhóm cư dân hiện lên lúc 9h sáng qua, khi tôi đang ở cơ quan.
Trước đó, hàng trăm con người chúng tôi tại một khu chung cư thuộc quận Nam Từ Liêm, Hà Nội đã dành hai ngày cuối tuần tụ tập ở sảnh tòa nhà, đấu tranh với chủ đầu tư nhằm đòi lại các quyền lợi chính đáng.
“Họ” trong tin nhắn trên là người của công ty được chủ đầu tư đưa về nhằm tranh giành quyền quản lý tòa nhà với đơn vị vận hành hợp pháp do ban quản trị lựa chọn. Phòng camera là một trong số các “cứ điểm” mà hai bên thay nhau “chiếm giữ”.
Luật Nhà ở năm 2014 quy định, chung cư có nhiều chủ sở hữu (từ 20 căn hộ trở lên) phải thành lập ban quản trị, thay mặt cư dân quản lý chung cư, bao gồm việc chọn đơn vị vận hành tòa nhà, thay thế cho đơn vị vận hành tạm thời do chủ đầu tư chỉ định. Nhưng tại khu nhà tôi, thay cho cuộc bàn giao là sự giằng co dai dẳng giữa hai bên. Đỉnh điểm là cuộc chiến cuối tuần qua. Tranh thủ hai ngày nghỉ, hàng trăm cư dân hợp lực với ban quản trị đưa người của chủ đầu tư ra khỏi tòa nhà, trao lại quyền quản lý cho đơn vị vận hành mới. Nhưng chỉ sau một đêm, lợi dụng lúc cư dân bận đi làm, chủ đầu tư đã cho người đến chiếm lại các vị trí điều hành.
Tin nhắn lúc 9h sáng qua thông báo cho tôi về biểu hiện mới của một sự thất bại cũ, đã lặp lại nhiều lần, dưới những dạng thức khác nhau. Tranh chấp tại nơi tôi ở không còn là chuyện cá biệt, mà đang diễn ra ở nhiều chung cư trong các đô thị của Việt Nam.
Theo thống kê năm 2019 của Bộ Xây dựng, cả nước có hơn 4.400 nhà chung cư. Trong đó, 458 tòa xảy ra tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến quản lý, vận hành (chiếm 10%). Một khảo sát khác của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, công bố tháng 12/2022 cho thấy, 129/845 (15%) chung cư tại Hà Nội có tranh chấp trong khi tại TP HCM là 105/935 (11%). Các thống kê này chưa phản ánh đầy đủ số lượng tòa nhà có xung đột trong thực tế, nhưng đã cho thấy tranh chấp đang gia tăng. Mâu thuẫn chủ yếu xoay quanh cư dân và chủ đầu tư, biểu hiện qua xung đột với các bên trung gian như ban quản trị và đơn vị vận hành.
Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) từng có báo cáo về bảy nhóm nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, gồm: Chung cư bị siết nợ do chủ đầu tư đem thế chấp ngân hàng; Chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư; Quỹ bảo trì tòa nhà bị chiếm dụng; Tranh chấp về dịch vụ quản lý vận hành, chất lượng dịch vụ, thu – chi; Tranh chấp liên quan đến sở hữu chung – riêng; Chất lượng công trình không đảm bảo; Chậm giao căn hộ và sổ hồng.
Trong những cuộc đối đầu, dù chiếm số đông, cư dân thường rơi vào thế yếu. Phương tiện đấu tranh thường thấy của họ là căng băng rôn, tụ tập phản đối hoặc khiếu kiện. Tuy nhiên, phần lớn cách làm này không giải quyết được mâu thuẫn, thậm chí còn khiến một số chủ đầu tư ngày một thách thức hơn sau khi “dằn túi” nhiều kinh nghiệm đối phó với cư dân. Khi không đạt thỏa thuận với dân, nhiều chủ đầu tư đã cắt nước, cắt dịch vụ thang máy, thậm chí thuê người ngoài vào gây rối.
So với thế giới, loại hình chung cư xuất hiện khá muộn, nên kinh nghiệm quản lý vận hành còn yếu và các quy định pháp luật còn lỏng lẻo. Theo tôi, trong khi chờ đợi hoàn thiện quy định luật pháp liên quan đến quản lý chung cư, cũng như siết chặt trách nhiệm của chủ đầu tư về các nghĩa vụ sau bán hàng, có hai vấn đề cần sớm điều chỉnh nhằm hạn chế tranh chấp.
Đầu tiên là tăng cường quyền hạn cho ban quản trị. Đây là một tổ chức dân chủ cơ sở, nhưng quyền hạn rất hạn chế, do đó, họ khó làm tròn trách nhiệm đại diện cho các chủ sở hữu. Thù lao mà thành viên ban quản trị nhận được cũng rất ít ỏi, khiến vai trò này thường được coi như “vác tù nhà hàng tổng”, dẫn đến những hạn chế nhất định cả về năng lực và thời gian làm việc. Tất nhiên, tồn tại song song với ban quản trị, cũng cần có một ban kiểm soát, giám sát độc lập hoạt động của ban quản trị.
Vấn đề thứ hai liên quan đến vai trò trung gian của chính quyền trong giải quyết tranh chấp. Trên thực tế, vai trò của chính quyền, đặc biệt là cấp phường thường rất mờ nhạt. Cán bộ và công an phường khu vực tôi ở nhiều lần xuống tận hiện trường xung đột, nhưng vì lý do nào đó, tất cả mới chỉ dừng lại ở việc ghi nhận và lắng nghe.
Chính quyền phường là cấp quản lý gần nhất, nắm rõ nhất các vấn đề phát sinh trong khu vực, vì vậy, nên quy định cụ thể việc phường có quyền hạn phân xử các trường hợp tranh chấp nào, trường hợp nào phải đưa lên cấp cao hơn hoặc ra tòa. Đây cũng là có sở để ràng buộc trách nhiệm với lãnh đạo phường về các xung đột kéo dài, do năng lực quản lý yếu kém hoặc thậm chí có thể là do bao che cho chủ đầu tư.
Giải quyết rốt ráo để không còn hình ảnh băng rôn đòi quyền lợi tại các chung cư trở thành một vấn đề của nhiều chính quyền đô thị. Nếu nhà chức trách vẫn “im lặng”, để các tranh chấp kéo dài, xung đột trong các chung cư sẽ từ nhỏ biến thành to, thổi bùng lên các nguy cơ về an ninh trật tự, gây bất ổn xã hội.
Ngô Ngọc Linh
