Bực bội về lạm phát và khả năng chi trả cho nhà ở, cử tri hy vọng chính quyền Trump có thể hạ giá nhà.
Với nguồn cung nhà ở và khả năng chi trả ở mức cực kỳ thấp, và cử tri trẻ lo lắng về nợ nần, lạm phát và chi phí nhà ở, cả hai ứng cử viên đều đưa vấn đề nhà ở vào chiến dịch tranh cử của họ trong mùa bầu cử này.
Câu hỏi đặt ra là: Liệu các chính sách nhà ở của Tổng thống đắc cử Donald Trump có giúp người dân dễ dàng mua được nhà hơn không?
Đây là một câu hỏi hợp lý, nhưng không dễ trả lời. Việc làm cho nhà ở có giá cả phải chăng liên quan đến rất nhiều bộ phận chuyển động, và tổng thống sắp nhậm chức sẽ phải nỗ lực rất nhiều.
Theo một cuộc khảo sát của Gallup vào tháng 5, sau lạm phát và chi phí sinh hoạt cao, nhà ở là vấn đề tài chính quan trọng thứ hai mà các gia đình phải đối mặt.
Sau lạm phát và chi phí sinh hoạt cao, nhà ở là vấn đề tài chính quan trọng thứ hai mà các gia đình phải đối mặt.
Sau đây là cái nhìn về các chính sách nhà ở mà Trump đề xuất cho đến nay và cái nhìn về những gì có thể xảy ra trong tương lai.
Tình hình nhà ở tại Hoa Kỳ hiện nay
Tại sao nhà ở lại nằm ngoài tầm với của nhiều người Mỹ hiện nay? Bởi vì tình trạng thiếu nhà ở trên toàn quốc, ước tính vào khoảng 4,5 triệu người, theo trang web bất động sản Zillow. Trong khi đó, Liên minh Nhà ở Thu nhập Thấp Quốc gia cho rằng con số này gần với 7 triệu. Đây là trường hợp điển hình của cung và cầu. Ít nhà hơn đẩy giá lên cao. Nếu có nhiều nhà hơn khách hàng, sẽ ít cuộc chiến đấu giá hơn, dẫn đến giá nhà giảm.
Redfin báo cáo rằng vào tháng 10, số lượng nhà được bán đã tăng 6,1% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi giá nhà tăng 5,1% so với năm ngoái, bán với giá trung bình là 434.271 đô la.
Lãi suất thế chấp vẫn ở mức cao, mặc dù Cục Dự trữ Liên bang đã cắt giảm lãi suất hai lần vào mùa thu này nhưng vẫn chưa có tác động. Sau khi giảm đáng khích lệ xuống dưới 6% vào tháng 9, lãi suất thế chấp đã tăng vào tháng 10 và tháng 11 và một lần nữa dao động quanh mức 7%. Tính đến ngày 1 tháng 12, lãi suất thế chấp cố định 30 năm trung bình là 6,67%, lãi suất thế chấp cố định 15 năm trung bình là 5,84% và lãi suất thế chấp FHA trung bình là 6,71%.
Mặc dù lạm phát đã giảm đáng kể so với mức cao nhất đạt được vào mùa hè năm 2022, nhưng vẫn chưa đạt được mục tiêu hàng năm là 2% do Fed đặt ra và vẫn còn khó khăn đối với một số mặt hàng như chi phí nhà ở và bảo hiểm.
Và giá cả vẫn tiếp tục tăng. Theo Cục Thống kê Lao động, chi phí nhà ở – liên quan đến tiền thuê nhà và thế chấp, bảo hiểm chủ nhà, v.v. – đã tăng 4,9% trong năm qua, gần gấp đôi mức lạm phát chung trong 12 tháng qua.
Nhu cầu nhà ở sẽ tăng hay giảm vì cuộc bầu cử?
Patrick S. Duffy, chuyên gia kinh tế bất động sản cấp cao của U.S. News, cho biết: “Nhiều người đã chờ đợi cuộc bầu cử kết thúc trước khi mua nhà”. Nhưng ông cho biết sau cuộc bầu cử, mọi người có thể sẽ trì hoãn bất kể điều gì: “Với kỳ nghỉ lễ và mùa đông đang đến gần, chúng ta sẽ bước vào mùa thấp điểm”.
Tuy nhiên, Duffy cho biết thật dễ hình dung rằng một số đảng viên Cộng hòa cảm thấy tốt về nền kinh tế và có thể bắt đầu tìm kiếm nhà ngay bây giờ, và một số đảng viên Dân chủ có thể cảm thấy thận trọng hơn khi đợi đến khi Trump nhậm chức và xem điều gì sẽ xảy ra với nền kinh tế.
Về cơ bản, nếu bạn muốn mua nhà, bạn sẽ muốn mua nhà, bất kể khuynh hướng chính trị của bạn là gì, nhưng tùy thuộc vào quan điểm chính trị của bạn, Duffy cho biết, “Có thể có sự khác biệt về thời điểm”.
Chính sách nhà ở do Donald Trump đề xuất
Những đề xuất chính của Trump, được nêu trong tài liệu nền tảng năm 2024 của ông, cho đến nay bao gồm:
Giảm nhập cư bất hợp pháp và cấm thế chấp đối với những người nhập cư không có tư cách pháp lý vĩnh viễn. (Trump tuyên bố biện pháp này sẽ giúp giải quyết tình trạng giá nhà ở đắt đỏ vì “làn sóng” người nhập cư bất hợp pháp đang đẩy giá nhà lên cao, nhưng những người nhập cư không có giấy tờ chỉ chiếm một phần nhỏ trong thị trường thế chấp.)
Mở đất liên bang để xây nhà.
Loại bỏ các quy định tốn kém để giúp giảm chi phí xây nhà.
Khuyến khích xây nhà ở “vùng ngoại ô của các thành phố và vùng ngoại ô”, nơi đất đai rẻ nhất.
Những chính sách này sẽ hoạt động như thế nào vào năm 2025 và sau đó? Khó có thể nói trước, nhưng các chuyên gia về nhà ở và tài chính có một số suy nghĩ và lý thuyết về vấn đề này.
Giảm nhập cư bất hợp pháp
Chiến dịch tranh cử của Trump cho biết nhập cư bất hợp pháp đã đẩy giá nhà ở cũng như giáo dục và chăm sóc sức khỏe lên cao. Quan điểm là một cuộc đàn áp nhập cư sẽ dẫn đến ít người cạnh tranh để có nhà hơn và giá nhà có thể sẽ giảm xuống.
Duffy cho biết có thể sẽ như vậy. Tuy nhiên, ông cho biết ông hơi nghi ngờ vì nhiều ngôi nhà có “hộ gia đình có tình trạng hỗn hợp”, trong đó có thể có một số cư dân nhập cư bất hợp pháp nhưng những người khác thì không và có lẽ sẽ tiếp tục sống trong ngôi nhà của họ.
“Nhưng cũng có thực tế là rất nhiều người nhập cư làm việc trong lĩnh vực nhà ở”, Duffy cho biết. “Vì vậy, nếu bạn trục xuất đủ số lượng người nhập cư, bạn có thể giải quyết một vấn đề và tạo ra một vấn đề khác – tình trạng thiếu hụt lao động”.
Andra Ghent, giáo sư tài chính tại Đại học Utah, đồng ý rằng việc trục xuất hàng loạt không có khả năng dẫn đến nhà ở rẻ hơn. Bà thừa nhận rằng nếu Trump có thể trục xuất hàng triệu người nhập cư bất hợp pháp, thì điều đó có khả năng làm giảm nhu cầu nhà ở, nhưng bà đồng ý với Duffy rằng lực lượng lao động xây dựng sẽ bị cắt giảm, và do đó, điều đó không nhất thiết làm cho nhà ở rẻ hơn.
Ghent cho biết “Trên thực tế, điều đó có thể làm giảm khả năng chi trả cho nhà ở”.
Rốt cuộc, ít công nhân hơn có nghĩa là ít nhà được xây dựng hơn và có thể buộc các công ty xây dựng phải tăng lương để giữ chân những người họ tuyển dụng, tất cả những điều này sẽ đẩy giá lên cao.
Mở một số đất liên bang để xây dựng nhà
Ý tưởng này dựa trên giả định rằng chi phí nhà ở thường rất cao vì đất đai khan hiếm, đẩy giá lên cao. Nếu bạn có nhiều đất hơn và những người xây dựng có thể tiếp cận đất đai với chi phí thấp, giá nhà sẽ không quá cao.
“Đây là một ý tưởng thú vị”, Duffy nói, “nhưng nó phụ thuộc vào loại đất mà chúng ta đang nói đến và ở đâu. Nó có thể trở thành vấn đề liên quan đến biến đổi khí hậu. Những khu vực này có gần rừng dễ cháy không? Có đủ nguồn cung cấp nước không?”
Hầu hết các vùng đất liên bang – hơn 90% – nằm ở các tiểu bang phía Tây, thường ở những khu vực ít dân cư hơn.
“Bạn phải nêu cụ thể hơn về loại đất nào sẽ được mở ra”, Duffy, người sống ở California, cho biết. Cả hai ứng cử viên đều đề xuất chuyển đổi mục đích sử dụng đất liên bang thành nhà ở, nhưng thông tin chi tiết vẫn chưa được công khai.
Keith Gaddie, một giáo sư khoa học chính trị tại Đại học Texas Christian, không coi đây là một chiến lược thực tế để giảm chi phí nhà ở.
“Đất đai không phải là vấn đề”, ông nói, chỉ ra rằng không có nhiều đất liên bang mà chủ nhà đang kêu gào. “Hầu hết đất liên bang là các cơ sở quân sự, tòa nhà liên bang hoặc những vùng đất rộng lớn ở phía tây dân cư thưa thớt”, Gaddie nói.
Loại bỏ các quy định tốn kém
Việc xây dựng nhà rẻ hơn và nhanh hơn sẽ giúp cải thiện nguồn cung nhà ở. Ngay cả những luật có thiện chí chi phối cách xây dựng nhà cũng có thể làm tăng chi phí xây dựng nhà, nghĩa là việc mua nhà sẽ đắt hơn.
Gaddie chấp thuận. Ông cho biết “Nhiều người trong số chúng tôi đã làm việc trong ngành xây dựng và thiết kế sẽ đồng ý rằng có những quy định về nhà ở tạo ra chi phí không cần thiết”.
Một lần nữa, các chi tiết là chìa khóa. Duffy cho biết rất nhiều quy định làm chậm quá trình xây dựng nhà ở là ở cấp địa phương hoặc cấp tiểu bang, không nhất thiết là từ chính quyền liên bang. Ông cũng chỉ ra rằng các quy định tồn tại vì một lý do. Ông cho biết bạn có thể bãi bỏ quy định để các nhà thầu xây dựng một ngôi nhà rẻ hơn, nhưng sau đó mái nhà sẽ bị thổi bay.
Khuyến khích xây dựng ở nơi đất đai rẻ nhất
Chiến dịch tranh cử của Trump cũng cho biết ông sẽ giảm chi phí nhà ở bằng cách khuyến khích xây dựng nhà ở “vùng ngoại ô của các thành phố và vùng ngoại ô” nơi đất đai rẻ nhất. Ý tưởng này rất đơn giản: Tìm đất giá rẻ để xây nhà và những ngôi nhà đó có thể được bán với giá phải chăng hơn.
“Nghe có vẻ khả thi”, Duffy nói.
Duffy cho biết tại tiểu bang California quê hương ông, những người mua nhà tiềm năng phải cân nhắc rằng nhiều vùng ngoại ô này liên quan đến “vùng cháy rừng chính” và rất nhiều người đi làm đã đi xa khỏi thành phố. Nhưng ít nhất là về mặt lý thuyết, khuyến khích đô thị hóa có thể là một cách hiệu quả để hạ giá nhà.
Điều gì sẽ xảy ra tiếp theo là điều không ai đoán trước được
Giá nhà chịu ảnh hưởng của một số yếu tố, một số yếu tố mà Tổng thống Trump sẽ tác động và một số yếu tố mà ông sẽ không tác động.
Anne York, giáo sư kinh tế tại Cao đẳng Meredith ở Raleigh, Bắc Carolina, cho biết bất kể chính quyền Trump làm gì, nguồn cung nhà ở cũng phải tăng lên.
York cho biết “Không đảng phái chính trị nào có thể đi ngược lại quy luật cung cầu. Nếu mục tiêu là tăng số lượng nhà ở với giá nhà thấp hơn, thì cách duy nhất để thực hiện được điều đó là tăng nguồn cung nhà ở”.
Bà cho biết bất cứ điều gì giúp chủ nhà mua nhà mà không cần phải làm việc để cung cấp nhà ở thì giá nhà sẽ tăng.
“Nếu những người mua nhà đáp ứng được các tiêu chí nhất định được trợ cấp nhà ở hoặc tín dụng thuế, giá nhà đó có thể thấp hơn so với ngân sách của họ, nhưng việc đưa nhiều người mua hơn vào thị trường nhà ở sẽ dẫn đến giá nhà cao hơn cho tất cả mọi người”, York nói.
Duffy cũng chỉ ra rằng yếu tố thúc đẩy giá nhà không chỉ là cung và cầu. Ông cho biết phí bảo hiểm nhà đang tăng vọt và điều đó cần phải được giải quyết.
Ông cho biết “Bảo hiểm nhà có thể phá hủy nhà ở giá rẻ”.
Ghent đưa ra một ý tưởng khác. “Điều tôi muốn thấy là… các khoản vay có thể được xóa nợ hoàn toàn cho bất kỳ ai muốn học nghề xây dựng”, Ghent nói. “Nó phải được xóa nợ hoàn toàn cho bất kỳ ai làm việc trong ngành xây dựng trong năm năm”.
Bà nói thêm, “Lực lượng lao động xây dựng của chúng ta đang già đi và rất khó để đưa những người trẻ tuổi vào ngành này. Điều đó đang đẩy giá nhà lên cao, vì vậy tôi rất muốn thấy các ứng cử viên đề xuất một số giải pháp cho các vấn đề về lực lượng lao động của chúng ta.”
Lãi suất cũng sẽ tác động đến nguồn cung, vì những chủ nhà bị khóa lãi suất có thể tham gia thị trường nếu lãi suất giảm. Các tổng thống Hoa Kỳ không có thẩm quyền đối với lãi suất, mặc dù họ có một số ảnh hưởng.
Trump đã gợi ý rằng ông sẽ tác động đến Cục Dự trữ Liên bang. Ông đã cố gắng tác động đến Fed trong nhiệm kỳ trước của mình và “chúng ta nên mong đợi điều tương tự lần này, và nhiều hơn thế nữa, với môi trường lãi suất cao hiện tại của chúng ta”, Vivek Sah, giám đốc Trường Quản lý Bất động sản và Xây dựng Franklin L. Burns tại Cao đẳng Kinh doanh Daniels thuộc Đại học Denver cho biết.
Sah cho biết nếu Trump có thể thông qua một số chính sách thuế mà ông đã đề xuất trong chiến dịch tranh cử, chẳng hạn như không đánh thuế tiền boa, thì điều đó “có thể cho phép những người mua nhà tiềm năng sử dụng số tiền tiết kiệm đó để thanh toán tiền nhà trong khi lập ngân sách cho việc mua nhà”.
Tóm lại: Thị trường nhà ở là điều cần chú ý
Tuy nhiên, có một điều chắc chắn là: Dù tốt hay xấu, nhà ở sẽ phát triển trong nhiệm kỳ thứ hai của Trump, giống như bất kỳ chính quyền mới nào.
“Chúng ta vẫn chưa biết ai là bộ trưởng HUD”, Duffy nói, ám chỉ Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị. “Sẽ rất thú vị khi xem Trump chọn ai. Bất kể mọi chuyện diễn ra thế nào, hiện tại, vẫn còn một số dấu hỏi lớn”.
Tuần trước, Trump đã bổ nhiệm cựu cầu thủ NFL và quan chức Nhà Trắng Scott Turner làm người đứng đầu Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị.
Nếu được Thượng viện phê chuẩn, Turner sẽ lãnh đạo cơ quan liên bang chịu trách nhiệm về chính sách và chương trình quốc gia nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở của người Mỹ, cải thiện và phát triển cộng đồng, đồng thời thực thi luật nhà ở công bằng. Cơ quan này cũng quản lý bảo hiểm thế chấp và cho vay cho những người có triển vọng mua nhà thông qua Cục Quản lý Nhà ở Liên bang và cung cấp trợ cấp tiền thuê nhà cho các gia đình có thu nhập thấp.
