Trong bài trước chúng tôi trình bày những thủ tục pháp lý tiêu biểu trong một vụ kiện xin tịch biên nhà đất đem bán đấu giá lấy tiền trả cho chủ nợ vì lý do chủ nhà không trả tiền như đã giao kết. Chủ nợ đề cập ở đây là cơ sở xuất tiền cho người nợ vay mua nhà, có thể là tư nhân, công ty tài trợ, ngân hàng hay cơ quan công quyền đứng ra bảo đảm để ngân hàng cho vay như HUD và VA.
Vào thời gian bán đấu giá ngôi nhà tịch biên, nguyên đơn – tức là chủ nợ – nếu nhất định muốn đòi cho bằng được đủ nợ trong trường hợp số tiền bán ít hơn thì phải nộp đơn xin tòa “xử bù thiếu hụt” (deficiency judgment) như đã đề cập kỳ trước. Nếu được tòa án chấp thuận thì cuộc đấu giá bán ngôi nhà tịch biên không chấm dứt trong ngày đó mà còn phải mở ngỏ thêm 30 ngày kể từ ngày kết thúc cuộc đấu giá đầu tiên. Sau đó cả nguyên đơn lẫn người trả giá cao nhất đều không được tham dự lần đấu giá kế tiếp. Vì vậy nếu nguyên đơn muốn xin tòa “xử bù thiếu hụt” thì phải cho giá đấu khá nhất trong lần đầu và cũng là lần đấu duy nhất vì nguyên đơn sẽ không được phép đấu giá lần nữa. Sau hạn định 30 ngày chấm dứt, vị thẩm phán “Master” cho mở lại cuộc đấu giá lần thứ nhì cho các đấu giá viên khác có quyền trả giá thêm từ $1 trở lên so với giá cao nhất đạt được trong buổi đầu.
Vị thẩm phán “Master” công bố kết quả ngay khi đấu giá xong lần thứ nhì. Trường hợp nguyên đơn có xin tòa “xử bù thiếu hụt” mà số tiền bán đấu giá ít hơn số tiền nợ thì vị thẩm phán “Master” sẽ ra một phán quyết có tên là “Order of Deficiency Judgment” tạm dịch là “lệnh xử bù thiếu hụt.” Đồng thời vị “Master” cũng cấp văn tự trao quyền sở hữu ngôi nhà mới bán cho người trả giá cao nhất.
Nếu nguyên đơn xin tòa cho “xử bù thiếu hụt” và được chấp thuận, trong hạn định 30 ngày kể từ vụ đấu giá hoàn tất tất cả các bị cáo chính và phụ có dính dáng đến số tiền còn thiếu trong món nợ nhà có quyền nộp “đơn xin tòa cho ước lượng lại trị giá ngôi nhà” (petition for an appraisal of the property). Trong đơn xin người nợ phải đề cử một lượng giá viên (appraiser) do mình lựa chọn. Chủ nợ lúc đó cũng có 10 ngày để cử một lượng giá viên khác phía bên mình và sau cùng tòa án cũng chỉ định lượng giá viên thứ ba.
Cả ba lượng giá viên này đều phải là chuyên gia lượng giá bất động sản có môn bài của tiểu bang công nhận và không hề dính dáng liên hệ gì với nhau. Trong vòng 30 ngày sau khi tòa chỉ định người thứ ba, hai lượng giá viên của nguyên đơn và bị cáo phải phúc trình kết quả lượng định giá trị ngôi nhà. Tiêu chuẩn lượng giá phải là “trị giá vừa phải” (fair value) trên thị trường bất động sản địa phương vào thời điểm ngôi nhà được đấu giá.
Trong số các lượng giá viên được chỉ định, nếu bất cứ người nào đưa ra giá ngôi nhà có giá trị cao hơn giá bán trong buổi đấu giá thì tòa sẽ cho giảm hoặc triệt bỏ đơn xin “xử bù thiếu hụt.” Tuy nhiên cho dù lượng giá viên có xác định rằng ngôi nhà có giá cao hơn giá bán trong cuộc đấu giá nhưng kết luận của người này không thể giúp cho bị cáo lấy được số tiền sai biệt. Nói cho rõ hơn kết quả lượng giá chỉ có tác dụng giúp cho bị cáo loại bỏ khỏi phải mang nợ “bù thiếu hụt” nhưng không giúp bị cáo thâu lại ít tiền nào cả.
Bất cứ hai bên nguyên đơn và bị cáo đều có quyền phản kháng lại ý kiến của các lượng giá viên. Nói chung việc kháng tố này được đưa lên cho vị thẩm phán “Master” phân xử. Bất cứ bên nào cũng có quyền khai giá trị ngôi nhà theo lượng định của phía mình mà không hẳn chỉ căn cứ vào kết luận của ba lượng giá viên chính thức. Vị thẩm phán “Master” sẽ có hai đường lựa chọn, hoặc phê chuẩn đề nghị của lượng giá viên hay phủ nhận kết quả và chấp thuận cho nguyên đơn được đòi nợ “bù thiếu hụt” đã tuyên phán trước đó. Theo kinh nghiệm tòa án, các thẩm phán “Master” thường phê chuẩn ngả theo đề nghị của lượng giá viên. Tuy rằng thẩm phán “Master” có quyền hạn ra lệnh cho mở một cuộc lượng giá khác khi đôi bên vẫn tranh chấp không đạt đến thỏa thuận, nhưng trường hợp cho lượng giá lại rất hiếm xẩy ra.
Mọi cuộc kháng tố quyết định của thẩm phán “Master” sẽ được đưa lên Tối Cao Pháp Viện của tiểu bang xét lại nếu lệnh xử bù “Order of Deficiency Judgment” có nói rõ như vậy. Ngược lại nếu không có chỉ thị rõ ràng thì vụ kháng tố sẽ được đưa ra tòa án liên bang vùng (U.S. Circuit Court) và dĩ nhiên sau đó có thể được đưa lên Tối Cao Pháp Viện Hoa Kỳ (U.S. Supreme Court) nếu bị cáo không đồng ý với phán quyết của tòa án liên bang vùng.
Tuy nhiên có ngoại lệ đối với các vụ tịch biên bất động sản do cơ quan chính quyền như HUD và VA đứng ra đảm bảo với ngân hàng cho người nợ vay thì sẽ không được xin tái lượng giá. Mỗi khi đấu giá bất động sản do cơ quan công khởi tố thì kết quả sẽ trở thành chung cuộc và sau đó người nợ không có quyền kêu ca gì hết. Về ngoại lệ này Tối Cao Pháp Viện Hoa Kỳ đã từng tuyên phán rằng các đơn xin tái lượng giá sau vụ tịch biên nhà đất kể như đi ngược lại quyền lợi công cộng thì đều mất hiệu lực. Tiếp theo phán quyết này quốc hội cũng ban hành đạo luật khước từ việc cho phép xin lượng giá ngoại trừ các vụ tịch biên nhà đất liên hệ tới chốn cư ngụ hoặc tới giao dịch tín dụng của người tiêu thụ.
Để việc đặc miễn có hiệu lực, người nợ (kể cả người cùng ký nợ hay người bảo đảm nợ) phải được chủ nợ thông báo bằng giấy trắng mực đen trước khi ký giấy rằng “giao kèo vay tiền mua nhà có kèm điều kiện không được đòi lượng giá” nếu sau này có xẩy ra việc tịch biên nhà đất đem bán đấu giá. Hơn thế nữa người nợ cùng các người bảo đảm liên hệ đều cùng phải ký một văn bản xác nhận giao dịch có kèm theo từ ngữ “khước từ (waiver) quyền xin lượng giá”. Điều kiện khước từ quyền xin lượng giá có thể viết trong bất cứ văn kiện nào dính dáng đến giao dịch vay tiền nhưng bắt buộc phải ở trang nào có chữ ký của người khước từ. Ngoài ra một vài phần của ngôn ngữ “khước từ” phải được gạch dưới hoặc viết bằng kiểu chữ in.
Cũng cần nhấn mạnh rằng việc nộp đơn xin lượng giá (appraisal petition) của bị cáo không có ảnh hưởng gì tới người mua và nhân vật này hoàn toàn có quyền đem bán hay chuyển nhượng lại ngôi nhà tịch biên liên hệ vừa mới mua xong. Đơn xin lượng giá của bị cáo chỉ có ảnh hưởng tới lệnh xử bù thiếu hụt “Order of Deficiency Judgment” mà thôi, do đó người mua nhà tịch biên có thể tiến hành việc sử dụng hay bán ngôi nhà đó đi mà hoàn toàn không phải bận tâm gì đến vấn đề thưa kiện tiền nong thiếu hụt giữa chủ nợ và người bị tịch thâu.
Nếu người chủ cũ – tức là người nợ bị tịch biên – nại cớ ngôi nhà còn đang khiếu nại mà lần khân không chịu dọn ra sau khi đã bán đấu giá xong thì tòa có thể phát một trát tòa gọi là “Writ of assistance” ra lệnh cho nhân viên công lực đến trục xuất mọi người cư ngụ cũ phải rời khỏi ngôi nhà đó ngay tức khắc.
Vị thẩm phán “Master” được phép thu lệ phí 1% của giá bán đấu giá ngôi nhà nhưng không quá $2,500. Thêm vào đó còn phải trả thuế chuyển giao chủ quyền (transfer tax) đánh trên văn tự bằng khoán mới của ngôi nhà và số tiền thuế này khác biệt tùy từng tiểu bang.
Thời gian cần có để hoàn tất một vụ tịch biên nhà đất đem bán đấu giá kể từ lúc chủ nợ nộp đơn “Lis Pendens” đến lúc đấu giá bán xong nhà – cho dù có giản dị nhất trong trường hợp người nợ không chịu trả lời trát tòa hay không chịu ra hầu tòa – cũng phải ít nhất 90 ngày. Nếu có thêm đơn xin “xử bù thiếu hụt” thì phải cần thêm thời gian 30 ngày nữa. Ngược lại nếu người nợ trả lời tòa đúng hạn và đi hầu tòa thì vụ tịch biên còn có thể kéo dài lâu hơn.
Biện pháp phòng ngừa tịch biên nhà đất – Qua phần tìm hiểu diễn tiến một vụ xiết nhà tiêu biểu vừa trình bày chúng ta có thể rút tỉa bài học cho những vừa thấy triệu chứng sắp lâm vào tình trạng tài chánh khủng hoảng mà muốn giữ được nhà đất là cần chuẩn bị kịp thời tìm biện pháp cứu vãn.
Trước hết người chủ nhà nào còn nợ vay, bất ngờ gặp tình trạng tài chánh khó khăn do tai họa xẩy ra trong gia đình, làm ăn thua lỗ, bị mất việc,… khiến phải chậm trễ vài tháng tiền nhà. Gặp tình cảnh đó điều quan trọng là phải tìm cách giải quyết ngay càng sớm càng tốt đừng để chậm trễ quá 90 ngày bởi vì chuyện tịch biên nhà có thể xẩy ra trở tay không kịp. Kiện ra tòa xin tịch biên là biện pháp mà chủ nợ thường dùng pháp luật để thâu lại số tiền đã bỏ ra cho vay và dĩ nhiên hậu quả là người nợ mất nhà và phải dọn đi. Ngoài ra còn chưa kể đến trường hợp bán đấu giá xong vẫn không đủ trả nên còn bị chủ nợ xin “xử bù thiếu hụt.”
Dĩ nhiên bị tịch biên hoặc bị kiện “xử bù thiếu hụt” sẽ gây ảnh hưởng nặng nề làm hại hồ sơ tín dụng khiến người ấy sau này khó vay được tiền trong tương lai. Muốn tránh tình huống bất lợi ấy, ngay khi nhận được thư đòi nợ đầu tiên nên liên lạc liền với chủ nợ và giải thích tình trạng tài chánh của mình hiện tại. Nên chuẩn bị cung cấp cho họ tin tức liên hệ về tài chánh, thí dụ như số lợi tức thâu về hàng tháng và những khoản chi dụng bắt buộc. Một điều tối quan trọng khác là phải ở tại nhà trong thời gian này. Không ai có thể giúp đỡ cho người rời bỏ nhà mình ra đi.
Ngoài ra người nợ còn có thể liên lạc với cố vấn gia cư (housing counseling agency) được cơ quan HUD của chính phủ chuẩn nhận. Những cố vấn này có nhiều hiểu biết về các dịch vụ và chương trình tài trợ có thể giúp đỡ chỉ dẫn một số trường hợp. Ngoài ra các cố vấn này cũng còn có thể giúp ý kiến về vấn đề nợ nần và tín dụng. Thông thường các cơ sở này đều miễn phí. Riêng những ai vay tiền mua nhà do cơ quan tài trợ VA đứng bảo đảm cho vay thì nên liên lạc với cơ quan VA gần nhất.
Kỳ tới chúng tôi trình bày vài phương cách thông thường có thể áp dụng được để tránh bị tịch biên nhà đất vì thiếu nợ.
Cũng như thường lệ người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ có mục đích sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quí độc giả một vài kiến thức tổng quát về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó nếu có vấn đề liên quan đến luật, quý độc giả vẫn cần thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của quý vị.
