Bài phân tích của Baothamnhung – 2025
1. Khi Trump biến giấc mơ nhà ở thành khẩu hiệu chính trị
Ngày 8/11/2025, Tổng thống Donald J. Trump đăng trên mạng Truth Social ca ngợi ý tưởng về một “50-Year Mortgage” – khoản vay mua nhà có thời hạn 50 năm – và gọi đây là “một bước ngoặt lịch sử giúp người Mỹ dễ dàng sở hữu nhà hơn bao giờ hết”. Ngay sau đó, tỷ phú Bill Pulte, Giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), khẳng định: “Chúng tôi đang làm việc cùng Tổng thống Trump để triển khai chương trình này – một game changer thực sự”.
Với tầng lớp cử tri trẻ tuổi đang vật lộn với lãi suất cao và giá nhà leo thang, đề xuất này nghe có vẻ hấp dẫn: giảm gánh nặng trả nợ hàng tháng, biến giấc mơ “có mái nhà riêng” thành hiện thực. Nhưng đằng sau khẩu hiệu “làm cho nhà ở trở nên dễ tiếp cận” là một thực tế tài chính – xã hội phức tạp hơn nhiều.
2. Giảm tiền trả hàng tháng, tăng gấp đôi tiền lãi cả đời
Trong mô hình thế chấp truyền thống 30 năm, người vay có thể sở hữu hoàn toàn căn nhà sau ba thập niên. Với thế chấp 50 năm, con số đó kéo dài gần gấp đôi – và tổng tiền lãi phải trả cũng tăng gần gấp hai lần.
Ví dụ:
- Một khoản vay 400.000 USD với lãi suất 6,5%/năm.
- Nếu trả trong 30 năm, tổng tiền lãi khoảng 510.000 USD.
- Nếu kéo dài thành 50 năm, tổng lãi đội lên hơn 830.000 USD – nghĩa là người vay phải trả hơn gấp đôi giá trị căn nhà ban đầu.
Cái gọi là “mở rộng khả năng tiếp cận” thực chất là mở rộng thời gian nợ – và biến phần lớn người mua nhà thành con nợ suốt đời.
3. Chính trị của “nợ dài hạn”: Bài toán ngắn hạn trước bầu cử
Động cơ của chính sách này không thuần túy là kinh tế. Trong bối cảnh giá nhà tại Mỹ đạt mức kỷ lục, lãi suất cao và bất bình đẳng tài sản ngày càng lớn, Trump cần một liều thuốc chính trị nhằm trấn an giới trung lưu trẻ – nhóm cử tri đang chật vật nhất và cũng dễ dao động nhất.
“50-Year Mortgage” vì thế là một khẩu hiệu tranh cử nhiều hơn là chính sách dài hạn, được quảng bá như biểu tượng cho “sự quan tâm đến người dân lao động”. Nhưng thực chất, nó có lợi nhất cho giới tài chính và các nhà phát triển bất động sản – những người sẽ được hưởng lợi từ dòng tiền trả lãi kéo dài và nhu cầu mua nhà không bao giờ giảm.
Như nhà bình luận tài chính Charles Payne (Fox Business) nhận xét:
“Kéo dài khoản nợ không làm nhà rẻ hơn – nó chỉ làm cho ngân hàng giàu thêm.”
4. Nhà dễ mua hơn, nhưng khó sở hữu hơn
Một trong những hệ lụy lớn nhất là sự xói mòn khái niệm “sở hữu nhà” – vốn được coi là nền tảng của giấc mơ Mỹ. Khi khoản nợ kéo dài tới 50 năm, phần lớn người vay sẽ không bao giờ sở hữu trọn vẹn căn nhà trong đời mình, nhất là nếu họ mua ở tuổi 30–40.
Điều này biến nhà ở từ một tài sản tích lũy thành một dạng thuê mua vĩnh viễn, nơi người dân sống trong nhà của mình nhưng thực tế vẫn “thuộc về ngân hàng”.
Các chuyên gia cảnh báo rằng người dân có thể chết trước khi trả xong nợ, để lại gánh nặng cho con cháu – đúng nghĩa “nợ đời đời”.
5. “Băng bó vết thương” thay vì chữa trị gốc rễ
Các nhà kinh tế chỉ ra rằng vấn đề cốt lõi của khủng hoảng nhà ở Mỹ không nằm ở thời hạn vay, mà ở thiếu nguồn cung và chi phí xây dựng cao do quy hoạch, thuế và chi phí lao động.
Giải pháp kéo dài thời gian vay chỉ là băng bó tạm thời, có thể kích thích thêm cầu – khiến giá nhà tăng cao hơn nữa.
Hậu quả là một chu kỳ quen thuộc:
Nhà càng đắt, người dân càng vay dài hơn → ngân hàng càng thu lãi lâu hơn → giá lại tăng tiếp → vòng luẩn quẩn của nợ.
6. Nguy cơ tài chính: 2008 phiên bản “trường kỳ”
Giới phân tích so sánh chính sách này với khủng hoảng tín dụng dưới chuẩn năm 2008, khi các sản phẩm vay “dễ dãi” bị lợi dụng để bơm phồng thị trường bất động sản.
Khác biệt duy nhất là lần này, thay vì vay rủi ro ngắn hạn, rủi ro được “kéo giãn” trong thời gian dài hơn – khó nhận thấy hơn, nhưng bền bỉ hơn. Một nền kinh tế sống dựa vào nợ dài hạn chính là mầm mống của sự bất ổn tương lai.
7. Khi “giấc mơ Mỹ” bị thế chấp mãi mãi
Câu hỏi căn bản nhất không nằm ở tính toán lãi suất, mà ở giá trị xã hội: chúng ta muốn một nước Mỹ mà người dân sở hữu nhà hay chỉ sở hữu khoản nợ?
Một chính sách đúng đắn phải giúp người dân tích lũy tài sản thật, không phải kéo dài nghĩa vụ trả nợ. Khi “giấc mơ Mỹ” được xây trên những khoản vay 50 năm, nó không còn là biểu tượng của tự do và thịnh vượng – mà là biểu tượng của một quốc gia bị trói buộc bởi nợ nần.
Kết luận
“Thế chấp 50 năm” có thể là liều thuốc an thần cho thị trường và đòn chính trị ngắn hạn cho chính quyền Trump, nhưng về dài hạn, nó đặt nền móng cho một xã hội nơi người dân sống cả đời trong nợ, còn hệ thống tài chính thì sống cả đời trên lãi.
Nếu “30-Year Mortgage” từng gắn với Franklin D. Roosevelt – người tạo nên giấc mơ sở hữu nhà cho thế hệ hậu Thế chiến, thì “50-Year Mortgage” của Donald Trump có thể sẽ đi vào lịch sử như bản hợp đồng cầm cố giấc mơ Mỹ.
