ORANGE COUNTY, California (NV) – Thị trường nhà ở tại Mỹ đã trải qua nhiều đợt khó khăn kéo dài trong vài năm qua.
Giá nhà tăng vọt cùng với lãi suất vay mua nhà neo cao khiến nhiều người phải tạm gác lại kế hoạch mua nhà, trong khi người bán nhà cũng chần chừ không rao bán nhà vì chờ tín hiệu tích cực hơn từ thị trường.
Thêm vào đó, theo trang mạng The Street, tình trạng xây dựng nhà mới chậm chạp và số lượng nhà rao bán hạn chế đã tạo ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung ứng, khiến sự cạnh tranh giữa người mua ngày càng khốc liệt và thị trường nhà ở trở nên ì ạch hơn.
Dù nhiều kinh tế gia và phân tích gia kỳ vọng lãi suất vay mua nhà sẽ giảm theo đà cắt giảm lãi suất của Quỹ Dự Trữ Liên Bang (Fed) trong năm ngoái, những bất ổn kinh tế, biến động thị trường và tình hình chính trị đã khiến lãi suất vẫn kiên trì ở mức cao.
Mặc dù lãi suất vay thế chấp không trực tiếp gắn liền với lãi suất quỹ liên bang, nhưng nhiều người vẫn hy vọng sẽ có một đợt cắt giảm lãi suất nữa trong năm nay để kích thích lại nhu cầu mua nhà và giúp giảm lãi suất.
Ngay cả một đợt giảm nhẹ lãi suất vay cũng có thể tạo ra cú hích cần thiết để hồi sinh thị trường nhà ở đang chững lại – nhất là khi chi phí thực tế để mua nhà hiện đã đạt mức cao nhất từ trước đến nay.
Chi phí vay cao đang đẩy chi phí mua nhà lên mức kỷ lục
Giá nhà trung bình tại Mỹ đã tăng gấp đôi, từ $268,000 trong quý thứ nhất năm 2011 lên $503,800 trong quý thứ nhất năm 2025, vượt xa tốc độ tăng của lạm phát và thu nhập. Dù giá nhà và lãi suất đã từng giảm mạnh trong thời kỳ COVID-19, nhưng những năm gần đây lại tăng chóng mặt.
Lãi suất vay thế chấp đã dao động trong khoảng 6.5% đến 7% kể từ đầu năm 2025, và hầu hết các chuyên gia không kỳ vọng sẽ có nhiều thay đổi trong năm nay.
Nhiều người mua trẻ tuổi thuộc thế hệ Millennial và thế hệ Z đã hoãn kế hoạch mua nhà, đang kỳ vọng khả năng chi trả sẽ có cải thiện.
Theo Jiayi Xu, kinh tế gia của “Realtor.com,” có mối liên hệ rõ rệt giữa lãi suất tăng và mức thu nhập cần thiết để mua nhà trong sáu năm qua.
“Lãi suất cao và giá nhà tăng liên tục có nghĩa là người mua cần mức thu nhập cao hơn đáng kể so với trước đây,” Xu viết.
“Tính đến Tháng Sáu năm 2025, một hộ gia đình cần phải có thu nhập $92,160/năm để đủ khả năng mua một căn nhà điển hình với 20% trả trước – tăng $44,440 so với Tháng Sáu, năm 2019, tương đương mức tăng 93.1%.”
Báo cáo của Harvard Joint Center for Housing Studies cho biết giá nhà trung vị (median) năm 2022 cao gấp 5.6 lần so với thu nhập trung vị của hộ gia đình – mức cao nhất trong lịch sử. Việc chi phí nhà ở chiếm tỷ lệ lớn trong thu nhập đã khiến nhiều người Mỹ không thể tiếp cận được thị trường nhà ở.
“Sự tăng vọt này phản ánh mức lãi suất tăng từ 3.8% của Tháng Sáu năm 2019 lên 6.82% của Tháng Sáu năm 2025, cùng với mức tăng 37.8% của giá niêm yết nhà trung vị trong cùng giai đoạn.”
“Realtor.com” dự báo lãi suất sẽ vẫn cao trong vài tháng tới
Dù nhiều kinh tế gia và người mua nhà hy vọng lãi suất sẽ dần quay về mức 6% trong năm nay, nhưng khả năng phục hồi trong năm 2025 đang dần mờ nhạt.
Fannie Mae vừa điều chỉnh dự báo lãi suất cuối năm, nâng mức kỳ vọng từ 6.2% lên 6.5%, do lãi suất thực tế vẫn cao hơn dự đoán ban đầu. Điều này đồng nghĩa thị trường nhà ở vẫn sẽ duy trì mức khó tiếp cận trong thời gian tới.
“Lãi suất nhiều khả năng vẫn cao trong suốt phần còn lại của mùa mua bán nhà năm nay, càng khiến việc sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn,” Xu nhận định.
Thị trường nhà ở hạng sang vẫn duy trì được nhu cầu ổn định có thể sẽ càng trở nên cạnh tranh và đắt đỏ hơn.
“Chi phí vay cao và giá nhà hiện vẫn là rào cản lớn đối với việc sở hữu nhà, nhất là ở các khu vực đắt đỏ nhất Hoa Kỳ như San Jose, California và Washington, DC – buộc nhiều người mua phải mở rộng tìm kiếm ra ngoài khu vực hiện tại họ đang sinh sống.” (Ng.Tr) [kn]
