Quận Cam, California và các thành phố xung quanh San Jose, Bắc California đang nở rộ phong trào xây ADU chưa từng có.
DU (Accessory Dwelling Unit) là Unit nhà ở có diện tích khoảng 1000 sqft được chủ nhà xây thêm sau vườn hoặc chỗ đất còn trống. Ngoài tiểu bang California, Washington State và vài thành phố đất chật người đông giá nhà quá mắc mỏ, ADU rất xa lạ với hầu hết các tiểu bang trên nước Mỹ, rất ít người biết nó là gì vì không ai xây như vậy trên đất Mỹ rộng bao la, và nếu có xây thì cũng có thể còn đắt hơn là mua căn mới ở nhiều tiểu bang khác.
Lái xe vòng quanh quận Cam bây giờ, trừ những thành phố và những khu nhà mắc tiền, còn lại góc đường nào hay trên bất cứ khu dân cư nào cũng bắt gặp vài căn ADU đang xây. Có thể nói, nhà nhà xây ADU, người người xây ADU. Bên cạnh những căn ADU khá đẹp và gọn gàng thì rất nhiều căn nhà với ADU nhìn nhếch nhác và chật chội, cả khối nhà xây dựng nhìn không khác gì một căn apartment nhỏ. Nhiều con đường vốn xe đậu đã chật chội, giờ thêm những công trình nhìn con phố khá lộn xộn, những ngôi nhà rất lớn và sang trọng xen lẫn những ngôi nhà cũ và nhỏ hỗn tạp với những căn nhà xây ADU nhìn khá rối mắt.
Hầu hết chủ nhà chỉ muốn tính bài toán kinh tế đơn giản vì thuế và giá nhà quá mắc ở cái mảnh đất vàng này, nên ý tưởng có một căn ADU nhỏ cho thuê sẽ có nguồn income hàng tháng. Căn nhà riêng biệt với mảnh vườn nhỏ phía sau luôn là tiêu chuẩn của giấc mơ Mỹ (American Dream), nhưng nếu có căn ADU có người thuê sau vườn thì chắc chắn chủ nhà phải hy sinh phần nào sự thoải mái và riêng tư của giấc mơ Mỹ, chưa kể các vấn đề đau đầu với người thuê và các vấn đề riêng tư, an toàn cho gia đình cũng cần phải được cân nhắc.
Vậy câu chuyện ADU đang diễn ra như thế nào, bài toán kinh tế ra sao, ai thiệt hại, ai hưởng lợi, và ai nên xây ADU, ai không nên xây?
Câu chuyện ADU ở California
ADU được biết đến ở California khá lâu nhưng phải tới năm 2016, tiểu bang California mới ra những luật lới lỏng và cho phép ADU được xây ở hầu hết các thành phố trong tiểu bang nhằm đối phó với tình trạng thiếu nhà ở. Vài năm gần đây, tiểu bang lại càng có vẻ khuyến khích ADU phát triển, thậm chí còn ra luật cho phép chủ nhà được bán luôn căn ADU sau vườn.
Người ủng hộ thì cho rằng đây là chính sách đúng đắn nhằm tăng nguồn cung nhà ở cho cư dân và giúp chủ nhà có thêm thu nhập, giúp thành phố thêm nguồn thuế. Người chống đối chủ yếu là những thành phố giàu có và những người trong khu dân cư mắc tiền cho rằng ADU sẽ làm tăng thêm sự chật chội và mất an ninh. Tăng thêm dân cư sẽ làm tăng áp lực lên đường phố, freeway, trường học, cảnh sát, bệnh viện… những nơi vốn đã quá tải rồi, giờ chất lượng cuộc sống sẽ còn tệ hơn. ADU đã thành luật và hầu như các thành phố giờ không thể từ chối được cho phép xây ADU.
Bài toán kinh tế.
Với diện tích không quá 1200 sqft thì giá xây căn ADU giờ cũng phải hết trên dưới $300,000. Giá cho thuê một căn ADU như thế dao động khoảng $1500 – $3000 tùy diện tích, location và chất lượng căn nhà. Nếu tính về thu hồi vốn đầu tư thì xây căn ADU có thể có tỷ lệ lãi trên vốn là khoảng 5-7% sau khi trừ thuế và chi phí. Tỷ lệ sinh lời như thế cũng không quá tệ nhưng chủ nhà phải đánh đổi sự riêng tư và các vấn đề khác cần được cân nhắc.
Tùy từng khu vực, nhưng về lý thuyết, căn ADU về lâu dài không thể tăng giá như căn nhà. Hai căn nhà cùng khu phố, cùng diện tích đất, một căn có ADU giá $1.3 triệu và một căn không có ADU giá $1 triệu. Giả thiết 10 năm sau, căn nhà không có ADU tăng giá gấp đôi lên $2 triệu thì căn nhà có ADU không thể nào tăng gấp đôi lên $2.6 triệu được vì đơn giản ngôi nhà thì cũ đi, phần tăng chủ yếu là do giá đất. Nếu ngôi nhà có ADU đó 10 năm tăng lên $2.3 triệu thì kể như $300 ngàn xây ADU đó không lời gì. Nếu giá xây dựng lúc đó tăng cao thì khả năng lớn giá trị căn nhà cũng sẽ tăng theo giá xây dựng. Nhưng ngược lại, căn ADU đó được xây ở khu neighborhood sang trọng thì khả năng lớn sẽ gặp khó khăn bán và thu hồi vốn vì chẳng người giàu nào muốn bỏ ra đống tiền sống trong căn nhà như thế. Nhưng ngược lại, có thể căn nhà đó sẽ có giá hơn nếu xây đúng neighborhood có nhu cầu ADU.
Những ai là người thiệt hại trong phong trào xây ADU.
Thiệt hại đầu tiên là hàng xóm, thật tệ và chướng mắt khi bỗng dưng một ngày có căn ADU và người thuê đậu xe tùm lum quanh nhà bạn.
Cư dân trong vùng cũng phải chấp nhận trường học đông hơn, đường phố kẹt xe hơn, bệnh viện và bác sĩ phải chờ lâu hơn… nói chung là sẽ xô bồ hơn, chất lượng phục vụ công cộng sẽ phải chờ đợi lâu hơn và kém hơn.
Những ai là người hưởng lợi
Người hưởng lợi đầu tiên là những người vẽ và thầu xây ADU. Và tất nhiên, người chủ nhà nếu có bài toán đúng.
Thành phố cũng sẽ có nguồn thu lớn về phí và thuế. Trường học, bệnh viện, bác sĩ, nhà hàng, các doanh nghiệp trong vùng sẽ hưởng lợi từ lượng khách đông hơn.
Người đi thuê sẽ có nhiều lựa chọn hơn, và với hàng ngàn căn ADU sắp ra lò thì giá chắc chắn sẽ cạnh tranh và rẻ hơn. Các nhà đầu tư chuyên nghiệp phù phép ngăn phòng, ngăn nhà tăng lượng người thuê, như những nhà thầu chuyên nghiệp xây flip những địa điểm và căn nhà hợp lý.
Những ai nên xây ADU
Nếu gia chủ đang sống trong những khu dân cư bình dân và có nhu cầu, nếu gia chủ có tiền mặt, đang sống trong những khu dân cư bình dân, có đất đủ rộng và có nhu cầu ADU thì xây căn ADU không phải là tệ.
Những người có con cái lớn muốn xây cho con cái có chốn riêng tư. Những người có điều kiện và nhà có đất xây ADU như một nơi cho khách hoặc gia đình tới thăm. Và cuối cùng, tất nhiên rồi, những nhà đầu tư chuyên nghiệp hiểu được bài toán.
Những ai không nên xây ADU
Thật ra, 5-7% lợi nhuận cũng không phải là gì ghê gớm nhưng phải đánh đổi sự mất riêng tư và phức tạp thì với nhiều người là không đáng, nên nếu ai có nguồn đầu tư hợp lý hơn thì không nên xây.
Những chủ nhà ở trong những khu sang mắc tiền phải cẩn trọng vì căn ADU có thể làm ngôi nhà mất giá.
Những người không có tiền và không có kinh nghiệm cho thuê mà vay tiền hùa theo phong trào có thể sẽ là sai lầm trong cả bài toán kinh tế và an ninh.
Conclusion
Khi xây ADU cần tính toán thận trọng và tự đặt câu hỏi cho bài toán kinh tế cũng như rủi ro cho thuê và chuẩn bị hy sinh những tiện ích riêng tư. Chọn nhà thầu cũng rất quan trọng vì có khá nhiều vụ lừa đảo hoặc gặp phải nhà thầu xấu sẽ tiền mất và đau đầu. Phong trào ADU có phải nhanh nở chóng tàn hay không, thời gian sẽ trả lời, còn có lẽ giờ này người hốt bạc là các thợ vẽ và chủ thầu xây dựng.
